一、智能小區的概念 　　 

　　智能小區的概念是智能大廈、智能住宅和國內小區特點相結合而衍生出來的。在我國，智能住宅這一概念推廣較晚，但其發展的速度很快，由于國內的住宅產業的特殊性，智能小區取代了智能住宅的概念，全國已建立了一些具有一定智能化功能的住宅小區。 　　

　　隨著智能化技術從大廈走向小區，邁進千家萬戶，智能小區的內涵也在不斷地豐富和發展。那么達到一個什么樣的標準或模式才可以稱得上智能化小區呢？最近國家建設部住宅產業化辦公室提出了關于住宅小區智能化的基本概念，即：“住宅小區智能化是利用4C（即 計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。” 　　

　　二、智能小區的功能 　　

　　智能小區的智能化系統功能設置，一般應該根據市場定位的不同（是中檔還是高檔？）而不同。主要包括安防監控、門禁管理、計算機網絡、家庭安防報警、三表出戶、現代通信、有線電視、設備監控、小區一卡通、計算機物業管理等智能化子系統，以及小區電子大屏幕、背景音樂、電子商務、信息服務、VCD點播等。其中智能小區安防和通訊，網絡是智能小區首先考慮的問題。智能大廈多數人比較熟悉，但對于住宅小區智能化并不是簡單的智能大廈的功能復制，這不能完全滿足要求。住宅有其特殊的方面，它需要將住宅內越來越多的設備，系統統籌管理，使其能具備智能化的功能，從而達到和創造舒適健康的環境，具備高度的安全性，具有良好的通信功能，包括語音、文字、圖像的傳輸。 　　

　　智能化小區最突出的特點就是信息服務，服務功能主要包括方便的管理、高效的監控和先進的通信方式。信息服務突出體現在計算機網絡上，這對小區網絡的硬件建設提出了要求。目前帶寬問題是制約網絡發展的瓶頸，寬帶技術的逐步應用解決了個問題。根據有關權威機構預測，寬帶網絡在未來幾年里將有一個較大的發展，屆時網絡發展將真正進入到大眾家庭。智能產品實現功能的方式，一般都是在小區內建立智能控制網絡，利用此網絡來實現家庭智能控制器。 　　

　　智能小區是家庭為單位，每個家庭形成智能住宅。智能住宅是將家庭中各種與信息相關的的通訊設備、家用電器和家庭安防裝置，通過家庭總線連接到智能控制網絡上進行集中的或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。這些功能都是通過家庭控制器來實現的，家庭控制器通過智能控制器來實現的，家庭控制器通過智能控制總系統提供各種服務功能、能和住宅以外的外部世界相連接。所以說家庭控制器既是智能住宅的“大腦”，又是小區智能管理網絡系統的“神經元”。 　　

　　三、智能小區的發展 　　

　　智能小區作為先進的新生事物，得到了方方面面的支持，使得它得以飛速發展。隨著智能小區的內涵的擴展和延伸，智能小區市場在建設部、住宅產業化促進中心等政府部門強有力的支持下，集成商、開發商、生產商以及各種媒體的宣傳推動下，已經從無序到規范，從點到面鋪展開來。 　　

　　目前，各地房地產開發商對智能小區建設倍加青睞，有其深刻的市場因素。智能化住宅和智能小區建設市場的火爆是一種商場行為，必將進一步被商場所認同。政府的正確引導將有利于智能小區建設的規范化和科學化。各界人士紛紛加入了推進小區智能化發展的行列。系統集成商走在了最前列，他們拿出在智能大廈工程中的經驗和技術，提出了種種小區智能化的方案，并投入很大力量 進行小區產品的開發。作為國內智能建筑的先驅，德達公司自然走在前面，在國內率先提出智能化小區的概念后，隨后推出IDMS棗2000智能小區綜合管理網絡系統的小區智能化小區全面解決方案。房地產開發商在智能建筑之初是被動的，在小區智能化開始階段大家都在觀望，在了解到小區智能化的種種好處后，物業公司、小區住戶及集成公司、新聞媒體的政府部門給房地產開發商施加了很大影響，在這種情況下，開發商們不得不嘗試著做上幾個簡單的智能化系統，如可視對講系統、停車場管理系統等，沒想到卻帶來了可觀的經濟效益和社會效益，于是作為主角他們自然走上了小區智能化的舞臺。 　　

　　四、智能小區建設的前景 　　

　　目前，我國住宅發展正處在高速時期，住宅建設量大面廣，至今仍呈上升趨勢，而且這個上升趨勢仍持續三、四十年。住宅需求將持續增長，這種需主要來自：

　　1、人口增長與城市化水平提高引發的住房需求。

　　2、改善居住條件引發的住房需求。

　　3、國民經濟的迅速發展將進一步帶動住房建設。

　　4、投融資政策的改善為住宅產業的發展提供了優越的條件。 　　

　　下面是兩組對未來十年城鎮住宅建設市場的權威估計的數字： 　　

　　第一組：“到2010年，我國住宅建設將有80億平方米的空間。近期將以低檔住房建設為主。屆時住房困難戶和住房空閑率不超過5%。”這是全國人大常委會副委員長、國家自然科學基金會管理科學部主任成思危在第五屆亞洲房地產學會年會上，對中國未來住宅建設作出的最新估計。他的推算建立在未來十年我國住宅建設速度保持在年增長率9.4%的基礎上；1997年我國城鎮人口總計36989萬人，按戶均3.19人計算，約有1.2億個家庭，城市化率30.1%。若到2010年時我人口為14億，城市化率為40%，人均住房面積為15萬平方米估算，則需住房面積84億平方米,扣除1997年底我國實住房面積36億平方米，并考慮年平均更新率為2.5%。則需要在1998年至2010年13年間，建設住房面積80億平方米。 　　

　　第二組：改革開放，住宅建設發展很快，住宅需求很旺盛。 　　

　　依據上面兩組數字，我們來估計一下智能小區和目標市場空間： 　　

　　從上面的統計數字可以看出，從2001年至2010年10年間，平均每年建設住宅建筑面積3.35億平方米，按照每套住房建筑面積100平方米計算，那么每年建成城市住宅將達到335萬套，建設部住宅產業辦公室文件[1999]04號對小區智能化有個標準，即住宅小區智能化的最低標準估計為4000元/戶。而按照這個智能化標準，同時智能化小區所占的比例保守估計為10%—30%計算，則這10年平均每年新建智能住宅將是33.5—100.5萬套，按照智能化的平均標準5000元/戶計算，那么今后平均每年智能小區的市場空將達到16.75—50.25億元。隨著住房體制改革的不斷深入及人們對住宅環境要求的不斷提高，該數值還將大幅度提高。 　　

　　上面兩組數據對致力于小區智能化建設的公司來說無疑是個好消息。市場的調節、政府部門的政策傾斜，令智能小區市場前景樂觀。 　　

　　五、智能小區市場將三分天下 　　

　　從前面的分析來看，智能小區市場正處于一種多種技術應用、多家小區開發公司、多種小區產品錯綜復雜的狀態下，根據幾年來智能大廈的工程實踐經驗和智能小區產品開發經驗，我們姑且對當前智能小區產品市場進行粗略的劃分，大致可分為三分天下的局面； 　　

　　1、從地域上劃分 　　

　　目前，小區產品開發公司主要集中在為數不多的幾個城市和地區，從發展的角度來看，最具有競爭力的公司集中在北京、上海和深圳三個地區。形成三足鼎立的格局。 　　

　　2、從技術路線上劃分 　　

　　從技術路線上來看，主要包括LONWORKS現場總線技術、BACNET總線技術、RS485總線技術、HFC-光纖同軸混合網絡技術、IP技術、電力線載波傳輸、無線技術等等。 　　

　　根據我們工程實踐的經驗和智能技術發展的趨勢來看，智能建筑系統集成是智能建筑發展的一個標志，系統集成標志著建筑物已從單功能、單系統開始向多功能、多系統、綜合性建筑物方向發展。以LONWORKS技術為代表的現場總線技術必將主導統一平臺的潮流。 　　

　　信息服務已經成為智能小區最重要的服務方式之一，網絡的建設就顯得非常重要，如何把局域網同控制網絡統一起來，更重要的是實現讓小區住戶在互聯網上監控家中的一切，顯然利用BACNET總線技術（管理層總線技術），IP技術可以解決這個問題，這種技術無疑占據了一塊江山。朗訊公司早已推出了WAVELAN技術，以及近期的藍技術（BLUETOOLTH），一切跡象表明，無線技術必將在將來占據最后一塊江山。所以，現場總路線技術、IP技術和無線技術將成為智能小區技術的支柱。 　　

　　3、從實現的功能上劃分 　　

　　智能化住宅和智能小區建設目標是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理”。盡管不同地區、不同檔次的智能化住宅對智能化子系統的要求會有些區別，但是由于它是一種商品，就有共性，有一種市場標準。建設部已在《全國住宅小區智能化技術示范工程建設大綱》中對和智能化小區的：“普及型”、“先進型”、“領先型”作出明確規定。這樣歸納起來，小區所提供的功能服務的內容可以三分為：居住安全、生活方便、信息靈通。總之，這些年智能化小區的內涵在不斷的豐富和完善，并且在全國已經建立起一些具有中國特色的智能小區。